Il existe de nombreuses solutions pour devenir propriétaire tout en surveillant son budget. L’une de ces solutions est le Bail Réel et Solidaire (BRS). Nous allons vous expliquer comment cela fonctionne et ses spécificités.
Qu’est-ce que le Bail Réel et Solidaire ?
Le bail réel solidaire (BRS) est un nouveau dispositif d’accession à la propriété créé par la loi MACRON le 6 août 2015. Il permet à des ménages de devenir propriétaire d’un logement neuf situé en zone tendue, et ce, à un prix abordable.
En détail, le BRS est un contrat, proposé par un Organisme Foncier Solidaire (OFS) permettant de dissocier le foncier du bâti, c’est-à-dire le terrain de la maison. Les accédants, sous conditions de revenus, peuvent donc devenir :
- « Locataires » du terrain, qui peut être considéré comme une « partie commune » en contrepartie d’une faible redevance
- « Propriétaires » du logement pendant la durée du bail
En fin de bail, le logement retourne dans le patrimoine du bailleur, moyennant une indemnité versée au vendeur. Les critères de cette indemnité sont :
- Le prix d’achat
- Actualisé selon l’Indice de Référence des Loyers
- Majoré d’éventuels travaux dans le logement (sous conditions)
Le logement peut également être revendu à un autre accédant, devant remplir les mêmes conditions de revenus et selon une indemnité similaire à celle évoquée ci-dessus.
Quelles sont les conditions à remplir pour accéder au BRS ?
Un barème de ressources est défini chaque année en fonction de :
- La constitution du foyer (1 ou 2 conjoints, enfants…)
- Des revenus du foyer => revenu fiscal de référence pour l’année N-2
Un apport est demandé afin de financer les frais de notaire, les frais de dossiers…
Quels sont les avantages à acheter en BRS ?
- Entre 15 et 40% d’économie sur le montant total grâce à la dissociation du bâti et du foncier
- TVA réduite 5,5%
- Constitution d’un capital pendant toute la durée du BRS => tremplin vers l’achat en pleine propriété
- Garantie de rachat du logement par l’OFS
- Achat du bien avec un PTZ (en cas de primo accession)
- Revente possible
Quelles sont les conditions pour acheter en BRS ?
- Résidence principale uniquement
- Pas de location
- Pas d’activité accessoire
- Obligation d’entretien car Domofrance donne une garantie de rachat du logement
- Aucune modification d’ampleur qui puisse diminuer la valeur du bien. Il y a malgré tout la possibilité de réaliser des embellissements qui devront être laissés lors de la cession du bail.
Qu’est-ce qui compose le prix du BRS ?
- Le prix du logement, en vente en état futur d’achèvement (VEFA)
- La redevance foncière (entre 1 et 4€/m² de terrain), qui est révisée annuellement à chaque date anniversaire, selon l’IRL
- Les frais de notaire
Comment se déroule l’achat en BRS ?
Etape 1
Présentation du projet de construction et vérification des documents nécessaires (avis d’imposition, etc.)
Etape 2
Envoi du dossier du prospect à Domofrance via Unlatch pour présentation en commission
Etape 3
Si accord de Domofrance, préparation du contrat de réservation sur Unlatch (par Patricia)
Etape 4
Envoi par Domofrance du contrat de réservation pour signature électronique par le client. Dans ce contrat, sont signés différents documents comme les plans du logement, la notice descriptive, la grille de prix…
Etape 5
A la suite du contrat de réservation et lorsque le seuil des 30% de chiffre d’affaires réservé a été dépassé, Domofrance informera l’accédant de la signature de l’acte authentique. Seront contenus dans cet acte authentique :
- Un acte de cession partielle du contrat de VEFA
- Le BRS
La signature de cet acte se fait sous condition suspensive d’obtention du financement.
Etape 6
Réalisation des travaux et réception du logement.
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